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澳门新葡11111最新网站作为人气最旺的在线娱乐平台,为您提供最新款通宝老虎机游戏,网站信誉一流,安全可靠!1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕太古城计划分五阶段十期进行,整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行,故每期新建成楼宇均有海景,这是太古地产精明之处。不过,太古城兴建初期,太古地产对地产发展尚未建立信心,经营作风保守,在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资,以及售卖土地进行,先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2亿元现金,作为发展太古城初期启动资金。结果,购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中,赚取巨利。太古城发展初期,太古地产主要采取与其他财团合作的形式,如与怡和合组太古施利亚发展,由该公司向太古地产以市值购入地皮,建成后将利润分成,这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。其中,最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月,就在中英正式签署联合声明之际,郑裕彤与香港贸易发展局达成协议,由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议,新世界毋须补地价,在计划完成前,新世界代香港贸易发展局支付租金,每年不多于600万元,并付该局7 500万元营运费,计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公,其余物业业权则属新世界。〔11〕

与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市,当时新地的法定股本是3亿元,实收股本约2.27亿元,每股面值2元,以每股5元公开发售2 000万股新股,集资1亿元,结果获得超额10倍认购。当时,新地已颇具规模,拥有23个发展地盘,占地面积达30万方尺。上市首年,新地的纯利为5 128万元,比预期利润高出五成。新地发展出售的物业,在地区上非常广泛,遍布港九新界各个角落,在品种上包括写字楼、商场、住宅和厂厦,在面积上大中小互相兼顾。由于拥有庞大土地储备、物业发展所需的一切人才,及准确的市场调查,新地无论在任何时期都有适合市场需求的楼宇出售和供应。不过,新地在80年代发展的主力是中小型住宅楼宇。郭得胜曾在新地1989/1990年度年报中表示:“本集团一向主力发展中小型住宅楼宇,未来的政策将继续于各发展中之新市镇内进行大规模住宅计划,提供中小型住宅,以适应不断之需要。”这种策略明显是配合了港府自20世纪70年代中期起大规模发展新界新市镇的城市发展规划。澳门新葡11111最新网站与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。

澳门新葡11111最新网站1989年1月,郑裕彤有感于好友冯景禧突然病逝,从一线退下,仅担任董事局主席一职,而董事总经理则由其长子郑家纯出任。这一时期,新世界采取了急进式的投资策略,连环出击,在短短一年间收购并投资了一系列非地产业务,包括将亚洲电视的持股量增至47.5%、透过换股取得香港兴业16%股权、收购基立实业、敌意收购永安集团、将新世界酒店集团私有化,以及斥巨资收购亏损中的美国华美达酒店集团等,迅速发展为多元化的地产大集团。1978年,恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地,计划兴建淘大花园。其后,恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权,使之成为恒隆的附属公司,以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展,可提供4 800个住宅单位和部分商场,总投资达9.4亿元。1999年4月,特区政府恢复卖地,在4月和6月的两次土地拍卖会上,所推出的地段均能以比市场预期高出两成的价格成交。到12月,政府推出1999年最后一次卖地,各大发展商出价谨慎,最后由长江实业以13.4亿元投得西九龙填海地段,平均每方尺楼面地价2759元,反映楼市前景仍未乐观。业内人士分析,香港地产业最困难的时期虽然已经过去,但真正反映金融风暴完结的楼市新一轮的升势,则仍未出现。

置地的雪厂街9号重建计划前后历时逾10年。1980年,置地宣布展开雪厂街9号重建计划,当时置地仅拥有雪厂街荷兰行及有利银行旧址地段,地盘狭小。其后,置地先后于1982年及1987年购入广东银行大厦(德辅道中8号)及球义大厦地皮,将原来只有一万方尺地盘合并成3万多方尺地盘。当时,置地有意一并连毗邻的恒昌大厦也买下来,可惜未能如愿。雪厂街9号重建计划于1991年12月最终落成,并被命名为“大道中九号”。该物业楼高38层,总楼面面积35.8万方尺,在设计上采用了浓郁的古典风格和独特的几何设计模式,集聚了中西精粹的建筑特色,给人以精雕细琢之感,彰显出卓尔不凡的气派。大道中九号的建成,为置地从70年代起策划的中区重建计划,画上了一个句号。新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市,当时新地的法定股本是3亿元,实收股本约2.27亿元,每股面值2元,以每股5元公开发售2 000万股新股,集资1亿元,结果获得超额10倍认购。当时,新地已颇具规模,拥有23个发展地盘,占地面积达30万方尺。上市首年,新地的纯利为5 128万元,比预期利润高出五成。房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年,港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺,土地收益4.41亿元;但到1980年,售出土地已增加到151.48万方尺,增幅达179%,土地收益则增加到39.3亿元,增幅接近8倍。(见表3.2)这些数字仍未能反映出地价升幅之巨,原因是70年代末80年代初,港府在卖地中大量推出工业用地,所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地,商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。澳门新葡11111最新网站(3)加剧社会的贫富悬殊,成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润,加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计,1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里,而在底部的一成人口,只拿到社会总收入的1.1%。当时,月收入10万元或以上的家庭有18万户,而月收入仅5500元的家庭已达60万户,41万人口处于赤贫,比4年前上升了4成,香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象,过去只出现在拉丁美洲,而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度,那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人,发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。

其中,以“地产五虎将”为首的一批新兴地产集团及时把握良机,实力作三级跳,逐渐成为香港股市中光芒四射的蓝筹股。一时间,香港地产业形成群雄并起的局面。70年代后期,新地的业务开始从地产发展扩展到地产投资。1977年,新地先后在港岛湾仔海旁和九龙尖沙咀东部购入地皮,兴建新鸿基中心和帝苑酒店。新鸿基中心楼高53层,楼面面积达86万方尺,大厦全部镶嵌茶色玻璃幕墙,外形巍峨壮观,富有现代化气息,与置地的康乐大厦遥遥相对,在设计上则比康乐大厦高出1尺,微妙地反映新地超越置地的意图。新鸿基中心落成后,即成为公司的总部所在地和“招牌大厦”。1980年底,新地以市值70.2亿元跻身香港十大上市公司之列,成为香港著名的大型地产集团之一。70年代中后期,大型私人屋邨的兴建从市区开始扩展到新界新市镇和离岛等地区,就在太古城计划进行得如火如荼之际,由四大新兴地产商——恒基地产、长江实业、新鸿基地产和新世界发展合组的百得置业有限公司(各占25%股权)亦开始策划兴建新界的大型私人屋邨——沙田第一城。70年代中,港府着手开发沙田新市镇。1979年,港府开标竞投沙田海床逾600万方尺填海工程,结果由百得置业以2 000万元标价投得。百得置业以惊人魄力,移平两座山丘,填得约14幅土地,其中70%交还港府发展公屋和社区设施,其余约250万方尺土地用作发展沙田第一城。60年代后期,许多新兴的华资公司已粗具规模,对在股票市场挂牌上市筹集资金需求殷切。然而,当时香港会规定的上市条件极为严格,不少规模颇大的华资公司的上市申请都被拒之门外。在这种背景下,1969年12月17日,香港华商世家李冠春的公子,被喻为“股市神童”的李福兆联合了多位财经界名人,创办了远东证券交易所有限公司,俗称“远东会”。远东会打破了香港会的垄断,吸纳大批华资公司挂牌上市,结果开业仅一年,成交额已高达29亿元,占当时香港股市总成交额的49%。其后,远东会更超过香港会而成为香港最大的股票市场,大部分成交活跃的上市公司均在远东会挂牌买卖。

1987年9月,笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作,任职经济分析员,从事过渡时期香港经济的研究,前后长达8个年头。笔者在香港工作期间,香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期,经济表面繁荣,地产市道一片兴旺,形成长达10年的大牛市,地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间,我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团,其中就包括地产大财团,我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章,对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略,以及未来发展趋势等,进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底,笔者结束在香港的工作,回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间,相继撰写了《香港英资财团(1841—1996)》(1996年)、《香港华资财团(1841—1997)》(1997年)等著作。1999年,应香港三联书店的诚意邀请,我又开始了本书的写作,并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。为配合增加土地供应,特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上,繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料,现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月,已经比1994年前的72个月加快速度。(见表6.3)董建华在施政报告中提出,要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨,缩短公屋建设所需时间,其中,房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月,而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。有鉴于此,地产发展商开始批评这一政策。1993年2月,香港地产建设商会代表会晤港府财政司麦高乐,反映地产商的忧虑和要求。部分地产商甚至自行将按揭比率提高到7成半至9成,即在银行提供7成按揭的基础上,由发展商属下的财务公司再提供半成至两成的额外按揭贷款,但还款期较短,息率亦较高。这一做法最初由大地产商牵头,如恒基、南丰、华懋、信和、新地、长实等,后来逐步扩展到中型地产商。这一措施刺激了呆滞的楼市,促进了楼盘销售,例如新地推出的元朗加州花园、南丰推出的将军澳慧安园、长实推出的嘉湖山庄三期,反应都相当热烈。

当时,地产市场交投活跃。社交场所,人人都在大谈楼价、交换炒楼经验。银行按揭部、律师行、地产代理均忙得不可开交,一些地产代理更是从早上9时忙到翌晨1时,以求赚取更多佣金。据业内人士估计,当时地产市场上现货楼炒家约占55%,而楼花炒家所占比例更高达70%。〔4〕通常,物业买卖合约总值与物业转让契约总值之比可用作粗略衡量投机活动程度的指标,因为在楼花买卖中,投机活动把同一个尚未入伙的住宅单位转手多次,这将使物业买卖合约的总值相对于最终屋契的价值高。据田土厅的统计,这个比例1990年是0.8, 到1991年已急升到1.2。(见图5.1)交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成,总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积,供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区,建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连,并直通地铁、渡轮及巴士站,交通便利。因此,交易广场一开业,即成为香港的商业枢纽,及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间,交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。澳门新葡11111最新网站踏入20世纪90年代,长实的气势更形宏大,它利用所收购公司的庞大土地储备,策划四大私人屋邨的发展计划,包括蓝田地铁站的汇景花园、茶果岭的丽港城、鸭脷洲的海怡半岛,以及元朗天水围的嘉湖山庄,这都是香港地产发展史上仅见的大型发展计划,四大屋邨共占地747万方尺,可提供楼面面积2 953万方尺,其中住宅单位逾4万个,总投资超过185亿元。

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